In deze paragraaf Grondbeleid zijn de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie opgenomen per grondexploitatie. De zomeractualisatie wordt daarbij afgezet tegen de stand van de jaarrekening 2023. Deze zomeractualisatie is de basis voor de begroting 2025.
Op totaalniveau stijgt de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties met €0,1 miljoen tot €41,9 miljoen. Daarnaast neemt het totale risicoprofiel van de grondexploitaties, waarvoor specifiek weerstandsvermogen wordt aangehouden, af met €0,9 miljoen tot €5,0 miljoen. De winstgevende grondexploitaties laten een daling van het resultaat zien van €0,3 miljoen. Het totale risico van de winstgevende grondexploitaties is met ruim €0,25 miljoen afgenomen tot €1,2 miljoen

In de zomeractualisatie zijn de parameters voor kosten- en opbrengststijgingen niet aangepast. Een gevoeligheidsanalyse en een evaluatie op basis van de eerstekwartaalcijfers van de NVM en Metafoor wijzen uit dat er geen aanleiding is om de gehanteerde parameters bij de jaarrekening 2023 te wijzigen. Wel zijn de gerealiseerde aanbestedingen en de daarvoor ook geactualiseerde civieltechnische ramingen verwerkt. Ook zijn de grondexplotiaties geactualiseerd voor de omslagrente bij de begroting 2025 (was 2,57% wordt 1,7%). Het gehanteerde kostenniveau in de grondexploitaties waarin nu of op korte termijn civieltechnische kosten worden gemaakt is daarmee actueel voor 2024. Onderstaande een toelichting op actualiteiten en de belangrijkste actualisaties bij de grondexploitaties.

Sluiskwartier

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€3,2 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€3,4 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. In de eerste helft van 2024 is het bouwrijp maken afgerond. Daarmee zijn alle grondroerende en daarmee risicovolle werkzaamheden aan de kostenkant achter de rug. Risico's die overigens grotendeels ook zijn opgetreden (bodemverontreiniging, asbest, Japanse duizendknoop). Toch blijft het risicoprofiel van het project hoog. Het grootste deel van de opbrengsten moet nog worden gerealiseerd en is onderhevig aan marktinvloeden. Aan de opbrengstenkant is het traject doorlopen om middels actualisatie van de bouwkundige staat van de te behouden panden, kostenramingen van de verplichte renovaties en residuele grondwaardeberekeningen een beter beeld te krijgen van de grondopbrengsten. Het bruto risicobedrag is verlaagd van €3,5 naar €2,1 miljoen. Het netto risico is afgenomen van €1,1 naar €0,7 miljoen. Daarmee neemt het beroep op het gemeentelijke weerstandsvermogen af.

A1 Bedrijvenpark

De actualisatie van de rente heeft geleid tot aanzienlijke verlaging van de rekenrente wat een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie van het Bedrijvenpark A1. Daar tegenover is er een voorlopige inschatting gemaakt van de benodigde bijstelling van het budget van de plankosten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie. Bij de jaarrekening was al aangekondigd dat een bijstelling noodzakelijk is. Deze bijstelling drukt het positieve effect van de lagere rekenrente. Daarnaast is de verwachting dat kavel 5 niet dit jaar geleverd gaat worden en doorschuift in de tijd. Tot slot is het positieve effect van de aanstaande verkoop van de woning aan de Dortherweg (verkoopprijs is hoger dan de raming) in de grondexploitatie verwerkt. Door bovengenoemde ontwikkelingen is het resultaat is ten opzichte van het vorig jaar verbeterd van circa €19,5 miljoen naar circa €19,0 miljoen. Per saldo dus een verbetering van €0,5 miljoen op contante waarde per 1-1-2024.

In het begin van het jaar was het risico van de netcongestie geraamd op een impact van €4,5 miljoen (op basis van 3 jaar vertraging). Daarbij is de kanttekening geplaatst dat het op dit moment erg lastig is om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie. Mogelijk worden kavels daardoor later verkocht dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plan -en beheerskostenplan omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt. De lagere rekenrente heeft echter een positief effect op de omvang van dit risico. De impact van een vertraging neemt door de lagere rekenrente namelijk aanzienlijk af. De omvang van het risico van de netcongestie is daarom bijgesteld naar een bedrag van €3,0 miljoen. De overige risico’s zijn geactualiseerd naar de laatste inzichten met kleine bijstellingen als gevolg. Het totale risico bedrag (naar kans van optreden) neemt af van €3,3 miljoen naar €2,6 miljoen. Voornamelijk als gevolg dus van de lagere rekenrente. 

Wijtenhorst Douweler Leide

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€3,25 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€3,3 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risico afbreukrisico bestemmingsplan manegelocatie is vervallen omdat het bestemmingsplan manegelocatie inmiddels onherroepelijk is. Het risicoprofiel is daarom naar beneden bijgesteld met ruim €146.000.

Shita locatie

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€71.000 negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€64.000 negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose.Het risicoprofiel is naar beneden bijgesteld. Nu de demarcatie van het te saneren gebied definitief bekend is kan het risicobedrag afnemen. Het saneringsrisico was bij de JR2023 €100.000 en wordt bij de Q2-rapportage naar beneden bijgesteld naar €75.000. 

Tuinen van Zandweerd

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,42 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,41 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€125.000).

Steenbrugge

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€4,1 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€4,2 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose.
De verkopen en het bouwrijp maken van de kavels lopen voor 2023 volgens planning. Door de relatief lange looptijd van de exploitatie en de omvang, blijven de macro-economische risico’s aanwezig. Het risicoprofiel blijft daarom gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€950.000).

Eikendal

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,04 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,05 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. De markt en civieltechnische risico’s nemen zijn met de voortgang van het project afgenomen. Op basis van deze ontwikkelingen is het risicoprofiel naar beneden bijgesteld. Het risicoprofiel is afgenomen van €110.000 naar €101.250.

Cluster Stadsentree

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€843.000 negatief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€778.000 negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. De grondexploitatie Gasfabriekterrein verloopt volgens planning. Wel worden er risico’s onderkend rondom de civieltechnische werkzaamheden.
Ten aanzien van de grondexploitatie Teugseweg is de vergunningsaanvraag voor de reclamemasten langs de A1 ingediend door de initiatiefnemer. Gelijktijdig wordt er gekenden naar een alternatieve mast. Dat zou een verwijzingsmast voor McDonalds zijn bij de stadsentree zonder ledverlichting met een toezegging om een energie/mobiliteitshub te ontwikkelen in de stadsentree. Reclamemast Oost zou in dat geval komen te vervallen. De haalbaarheid en financiële consequenties hiervan worden momenteel in beeld gebracht. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€73.250).

Cluster Havenkwartier

Door renteaanpassing (verlaging van de rekenrente)  gaat het resultaat voor de Hanzestrook van € 682.000 nadelig naar € 654.000 nadelig. Voor kop en haveneiland gaat het resultaat van € 6.532.000 nadelig naar € 6.442.658 nadelig. Voor het silogebied gaat het resultaat van €596.000 nadelig naar €553.622 nadelig. De renteaanpassing betekent in totaal een verbetering van € 132.600. De risico’s die ten laste komen van het weerstandsvermogen sluiten momenteel op € 682.500. Ten opzichte van de vorige rapportage is de risicowaarde niet veranderd.  Eind 2024 zullen de risico’s opnieuw beoordeeld worden. Dan kan beter ingeschat of er een risico opgenomen dient te worden voor ontwikkeling van de BP-gronden op het Haveneiland (eea is afhankelijk van vraag of college besluit tot terugname en sanering van de gronden), en hoe hoog dat risico nog ingeschat wordt aangezien BP de risico’s die samenhangen met de sanering dient af te kopen. 

Westfalenstraat

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,57 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,64 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€201.500).

Van Hetenlocatie

De eindprognose van de GREX is gedaald van 336.285 positief (bij vaststelling in de raad van november 2023) naar 247.000 positief (bij jaarrekening 2023) naar 56.000 negatief in de zomeractualisatie 2024. De kosten voor de sloop (asbestsanering en isolatiekorrels) en archeologie vallen hoger uit en de sanering van een haard met japanse duizendknoop is onvoorzien. De opbrengsten voor de sociale woningen van Woonzorg vallen lager uit omdat die zijn gekwalificeerd als zorgwoningen volgens de grondprijzenbrief. Veel risico's uit de planvoorbereiding (herhuisvestingsvraagstuk kunstenaars, uitwerking maatschappelijke buurtfunctie en de door de PAR gewenste aanpassingen) zijn opgetreden of zijn vervallen. Het resterende risicoprofiel is afgenomen van €250.000 naar €176.000.

Loo

De eerste helft 2024 is gebruikt om samen met betrokkenen in Loo te komen tot een stedenbouwkundig ontwerp voor de locatie. Dit ontwerp werd in juni door het college vastgesteld, waarna de gemeenteraad in juli besloot de grondexploitatie vast te stellen.  De prognose van de GREX is (afgerond) €340.000 negatief. Het risicoprofiel betreft €71.800 ten laste van het weerstandsvermogen. Grootste risico’s betrefffen netcongestie, waterberging en marktontwikkelingen.

Lettele-Oost

In maart 2024 stelde het college van B&W, als vervolg op het ontwikkelperspectief (ruimtelijk kader) het stedenbouwkundig plan Lettele-Oost vast. Aansluitend stelde de gemeenteraad op 17 april de bijbehorende grondexploitatie vast. De prognose van de GREX is (afgerond) €800.000 negatief.Het risicoprofiel betreft €129.000 ten laste van het weerstandsvermogen. Grootste risico’s betreffen netcongestie, waterberging en marktontwikkelingen.

De portefeuille overige panden en gronden omvat alle panden en gronden welke geen deel uitmaken van de inhoudelijke programma’s en (nog) geen onderdeel uitmaken van de projecten die formeel als grondexploitatie zijn aangemerkt. Het gaat daarbij om:

• Te verkopen, slopen of te herontwikkelen panden (tijdelijk bezit) waarvoor de exploitatie niet gedekt wordt vanuit inhoudelijke programma’s vanwege geen/ beperkte maatschappelijke functie;
• Verhuurde gronden voor benzineverkooppunten;
• Verhuurde stedelijke en agrarische gronden;
• Gronden waarvoor een erfpachtregeling van toepassing is;
• Gronden welke zijn gerelateerd aan een mogelijke toekomstige grondexploitatie;
• Gronden welke vooralsnog in eigendom zijn gebleven van de gemeente na afronding van een formeel grondexploitatieproject.

Vanaf 2024 wordt de ontwikkeling van Keizerslanden via Gebiedsmanagement (werkwijze integrale gebiedsontwikkeling) opgepakt. Aanleiding hiertoe is de omvang en complexiteit van de ontwikkelopgave en de sterke samenhang en afhankelijkheden tussen de diverse locatieontwikkelingen. Het Gebiedsprogramma Keizerslanden uit 2020 is vertrekpunt voor de gebiedsontwikkeling.
In 2023 heeft het Rijk een beschikking afgegeven van €15,6 miljoen voor de realisatie van drie grote infrastructurele werken ter versnelling van de woningbouw (de zogenoemde Versnellingsgelden):

Met het door de Raad ingestelde Fonds Infrastructuur wordt voorzien in cofinanciering in dezelfde orde van grootte. De Rijksgelden zijn expliciet geoormerkt voor realisatie van de genoemde projecten uiterlijk 2035 (start realisatie van de infrastructurele voorzieningen uiterlijk 31 december 2027). Daarnaast is er de voorwaarde dat in Keizerslanden 1.650 woningen netto worden toegevoegd aan de woningvoorraad, waarvan minstens de helft in de categorie betaalbaar (start laatst te realiseren woning uiterlijk 31 december 2030). Niet alleen om subsidie-technische redenen is het tijdig realiseren van de drie infraprojecten van zeer groot belang. Even zo is het voor de toekomstige bereikbaarheid van de 1.650 extra woningen en het kunnen functioneren van de stad als geheel een absolute voorwaarde.
Het proces van de herijking van de Hoofdwegenstructuur is van grote invloed is op het tijdig kunnen starten en gaan uitvoeren van de drie infraprojecten en het kunnen bouwen van de 1.650 woningen. De vasthouden aan de planning van het proces van herijking Hoofdwegenstructuur is daarmee cruciaal.

De projecten in Keizerslanden die bijdragen aan deze taakstellende woningbouwproductie betreffen:

• Steenbrugge (inclusief flex-wonen)
• Marke Noord
• Ludgeruskwartier
• Oranjekwartier
• Sint Jozef locatie
• Van Heten locatie
• Geertruidentuin
• Boerhaave locatie (sportveld)
• Inbreidingslocaties (Gooszenstraat)

De gebiedsontwikkeling Keizerslanden streeft naar een integratie van de ruimtelijk fysieke ontwikkeling met de sociaal maatschappelijk ontwikkeling. Het betreft dan zaken als zorg-wonen (‘ouder worden in de wijk’), onderwijshuisvesting, zorg- en maatschappelijke voorzieningen, gezond bewegen (sportvoorzieningen), etc.

Gebiedsontwikkeling Centrumschil

Vanaf 1 januari 2024 wordt de ontwikkeling van de Centrumschil (inclusief binnenstad en de Kien) via Gebiedsmanagement (werkwijze integrale gebiedsontwikkeling) opgepakt. Aanleiding hiertoe is de omvang en complexiteit van de ontwikkelopgave en de sterke samenhang en afhankelijkheden tussen de diverse locatieontwikkelingen en benodigde infrastructurele maatregelen. Het Gebiedsprogramma Centrumschil uit 2020 is vertrekpunt voor de gebiedsontwikkeling. In 2024 vindt actualisatie plaats van het Gebiedsprogramma door B&W.

In 2023 heeft het Rijk een beschikking afgegeven van €14.5 miljoen (exclusief BTW) voor de realisatie van 8 grote infrastructurele werken en 2 kleinere reconstructies ter versnelling van de woningbouw (de zogenoemde Versnellingsgelden):
Met de door de Raad ingestelde Reserve Bovenplanse Infrastructuur Centrumschil (22 mei 2024)  wordt voorzien in cofinanciering in dezelfde orde van grootte. De Rijksgelden zijn expliciet geoormerkt voor realisatie van de genoemde projecten in de periode tussen 2027 en 2035 Daarnaast is er de voorwaarde dat - ook uiterlijk in 2035 - in de Centrumschil (inclusief Tapijtfabriek/Smyrna locatie en Karwei locatie) 1.650 woningen netto zijn toegevoegd aan de woningvoorraad, waarvan de helft in de categorie betaalbaar. Dit sluit aan bij de beoogde doelgroep van het in 2020 vastgestelde Gebiedsprogramma ‘de creatieve stedeling centraal’; waarin -aansluitend bij de ambitie, wonen, werken, verjongen- de nadruk ligt op studenten, young professionals en creatieve stedelingen. Voor de Centrumschil ligt de nadruk daarbij op duurzame mobiliteitsontwikkeling. Het gaat om de realisatie van gebouwde mobiliteitshub’s (fiets en auto), de aanleg van twee langzaam verkeer verbindingen over de singels, de realisatie van een voetgangerstunnel onder het spoor en het versterken van de langzaam verkeersverbinding Verzetslaan inclusief het weghalen van parkeerplaatsen op maaiveld. Hiermee wordt mobiliteitsruimte gecreëerd voor het toevoegen van extra woningen en daarmee het stimuleren van lopen en fietsen in het gebied. Door het toepassen van het STOMP principe in de zeer centraal bij OV voorzieningen en overige voorzieningen gelegen centrumschil en collectieve parkeeroplossingen te bieden aan de randen van de stad kan het proces van binnenstedelijke verdichting in de compacte stad ondersteund worden. De parkeernormen uit 2013 en de daarmee gemoeide kosten en het gebrek aan ruimte belemmeren de mogelijkheden om in het centrumgebied tot haalbare planvorming te komen. Daarnaast vraagt deze vorm van stedelijk verdichten (hoger bouwen, optoppen, combineren van woon- en werkfuncties) om gezonde, groene buitenruimte voor beweging en ontmoeting.  
Het proces van de herijking van de Hoofdwegenstructuur en Mobiliteitsplan Binnenstad & Schilwijken is van grote invloed op de haalbaarheid van stedelijke verdichting zoals wordt voorgestaan in de Centrumschil.

De Centrumschil kent twee lopende complexen; Sluiskwartier en Havenkwartier. De te realiseren woningbouwaantallen op deze locaties dragen in beperkte mate bij aan de voor de subsidie benodigde aantallen woningen. De Roto ontwikkelingen zijn 40% van de opgave; ook de overige opgaven moeten worden gerealiseerd op gronden van derden. Het risico van de versnellingsgelden ontstaat op het moment dat de versnellingsgelden worden uitgegeven en de woningbouwproductie achterblijft. Voor de woningbouwproductie zijn we voor een groot deel afhankelijk van de ontwikkeling van de Roto-locatie. Deze ontwikkeling wordt niet gedaan door de gemeente zelf maar door derden daarmee is de sturing op snelheid van deze ontwikkeling zeer beperkt en daarmee een groot risico voor de versnellingsgelden.
Op 22 mei 2024 heeft de Gemeenteraad ingestemd met het vestigen van het Voorkeursrecht op Haveneiland. We willen hier ruimte bieden voor een tijdelijke en brede mix van functies. De woningbouw in het Havenkwartier is onrendabel en wordt gesteund vanuit middelen van het Rijk; woningbouwimpuls, eerste tranche, 2020. Het Haveneiland is de laatste in de rij. Naar verwachting zal Haveneiland een onrendabele top kennen; afhankelijk van de definitieve mix van  woon, werk, maatschappelijke en culturele functies. In 2025 zal duidelijk worden of tot aankoop overgegaan zal worden van recent aangeboden gronden. De woningen op Haveneiland kunnen bijdragen aan de 1650 woningen ten behoeve van de Toekenningsbeschikking specifieke uitkering woningbouw.