In deze paragraaf Grondbeleid zijn de uitkomsten van de jaarlijkse zomeractualisatie opgenomen per grondexploitatie. De zomeractualisatie wordt daarbij afgezet tegen de stand van de jaarrekening 2023. Deze zomeractualisatie is de basis voor de begroting 2025.
Op totaalniveau stijgt de voorziening voor verlieslatende grondexploitaties met €0,1 miljoen tot €41,9 miljoen. Daarnaast neemt het totale risicoprofiel van de grondexploitaties, waarvoor specifiek weerstandsvermogen wordt aangehouden, af met €0,9 miljoen tot €5,0 miljoen. De winstgevende grondexploitaties laten een daling van het resultaat zien van €0,3 miljoen. Het totale risico van de winstgevende grondexploitaties is met ruim €0,25 miljoen afgenomen tot €1,2 miljoen

In de zomeractualisatie zijn de parameters voor kosten- en opbrengststijgingen niet aangepast. Een gevoeligheidsanalyse en een evaluatie op basis van de eerstekwartaalcijfers van de NVM en Metafoor wijzen uit dat er geen aanleiding is om de gehanteerde parameters bij de jaarrekening 2023 te wijzigen. Wel zijn de gerealiseerde aanbestedingen en de daarvoor ook geactualiseerde civieltechnische ramingen verwerkt. Ook zijn de grondexplotiaties geactualiseerd voor de omslagrente bij de begroting 2025 (was 2,57% wordt 1,7%). Het gehanteerde kostenniveau in de grondexploitaties waarin nu of op korte termijn civieltechnische kosten worden gemaakt is daarmee actueel voor 2024. Onderstaande een toelichting op actualiteiten en de belangrijkste actualisaties bij de grondexploitaties.

Sluiskwartier

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€3,2 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€3,4 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. In de eerste helft van 2024 is het bouwrijp maken afgerond. Daarmee zijn alle grondroerende en daarmee risicovolle werkzaamheden aan de kostenkant achter de rug. Risico's die overigens grotendeels ook zijn opgetreden (bodemverontreiniging, asbest, Japanse duizendknoop). Toch blijft het risicoprofiel van het project hoog. Het grootste deel van de opbrengsten moet nog worden gerealiseerd en is onderhevig aan marktinvloeden. Aan de opbrengstenkant is het traject doorlopen om middels actualisatie van de bouwkundige staat van de te behouden panden, kostenramingen van de verplichte renovaties en residuele grondwaardeberekeningen een beter beeld te krijgen van de grondopbrengsten. Het bruto risicobedrag is verlaagd van €3,5 naar €2,1 miljoen. Het netto risico is afgenomen van €1,1 naar €0,7 miljoen. Daarmee neemt het beroep op het gemeentelijke weerstandsvermogen af.

A1 Bedrijvenpark

De actualisatie van de rente heeft geleid tot aanzienlijke verlaging van de rekenrente wat een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie van het Bedrijvenpark A1. Daar tegenover is er een voorlopige inschatting gemaakt van de benodigde bijstelling van het budget van de plankosten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie. Bij de jaarrekening was al aangekondigd dat een bijstelling noodzakelijk is. Deze bijstelling drukt het positieve effect van de lagere rekenrente. Daarnaast is de verwachting dat kavel 5 niet dit jaar geleverd gaat worden en doorschuift in de tijd. Tot slot is het positieve effect van de aanstaande verkoop van de woning aan de Dortherweg (verkoopprijs is hoger dan de raming) in de grondexploitatie verwerkt. Door bovengenoemde ontwikkelingen is het resultaat is ten opzichte van het vorig jaar verbeterd van circa €19,5 miljoen naar circa €19,0 miljoen. Per saldo dus een verbetering van €0,5 miljoen op contante waarde per 1-1-2024.

In het begin van het jaar was het risico van de netcongestie geraamd op een impact van €4,5 miljoen (op basis van 3 jaar vertraging). Daarbij is de kanttekening geplaatst dat het op dit moment erg lastig is om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. We merken echter steeds meer dat de fasering van de kavels onder druk komt te staan. Een belangrijke oorzaak hiervan is de netcongestie. Mogelijk worden kavels daardoor later verkocht dan nu is voorzien en is vastgelegd in de grondexploitatie. Naast renteverlies betekent dat bijvoorbeeld ook extra plan -en beheerskostenplan omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt. De lagere rekenrente heeft echter een positief effect op de omvang van dit risico. De impact van een vertraging neemt door de lagere rekenrente namelijk aanzienlijk af. De omvang van het risico van de netcongestie is daarom bijgesteld naar een bedrag van €3,0 miljoen. De overige risico’s zijn geactualiseerd naar de laatste inzichten met kleine bijstellingen als gevolg. Het totale risico bedrag (naar kans van optreden) neemt af van €3,3 miljoen naar €2,6 miljoen. Voornamelijk als gevolg dus van de lagere rekenrente. 

Wijtenhorst Douweler Leide

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€3,25 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€3,3 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risico afbreukrisico bestemmingsplan manegelocatie is vervallen omdat het bestemmingsplan manegelocatie inmiddels onherroepelijk is. Het risicoprofiel is daarom naar beneden bijgesteld met ruim €146.000.

Shita locatie

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€71.000 negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€64.000 negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose.Het risicoprofiel is naar beneden bijgesteld. Nu de demarcatie van het te saneren gebied definitief bekend is kan het risicobedrag afnemen. Het saneringsrisico was bij de JR2023 €100.000 en wordt bij de Q2-rapportage naar beneden bijgesteld naar €75.000. 

Tuinen van Zandweerd

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,42 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,41 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€125.000).

Steenbrugge

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€4,1 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€4,2 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose.
De verkopen en het bouwrijp maken van de kavels lopen voor 2023 volgens planning. Door de relatief lange looptijd van de exploitatie en de omvang, blijven de macro-economische risico’s aanwezig. Het risicoprofiel blijft daarom gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€950.000).

Eikendal

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,04 miljoen positief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,05 miljoen positief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. De markt en civieltechnische risico’s nemen zijn met de voortgang van het project afgenomen. Op basis van deze ontwikkelingen is het risicoprofiel naar beneden bijgesteld. Het risicoprofiel is afgenomen van €110.000 naar €101.250.

Cluster Stadsentree

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€843.000 negatief) beperkt verslechtert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€778.000 negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. De grondexploitatie Gasfabriekterrein verloopt volgens planning. Wel worden er risico’s onderkend rondom de civieltechnische werkzaamheden.
Ten aanzien van de grondexploitatie Teugseweg is de vergunningsaanvraag voor de reclamemasten langs de A1 ingediend door de initiatiefnemer. Gelijktijdig wordt er gekenden naar een alternatieve mast. Dat zou een verwijzingsmast voor McDonalds zijn bij de stadsentree zonder ledverlichting met een toezegging om een energie/mobiliteitshub te ontwikkelen in de stadsentree. Reclamemast Oost zou in dat geval komen te vervallen. De haalbaarheid en financiële consequenties hiervan worden momenteel in beeld gebracht. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€73.250).

Cluster Havenkwartier

Door renteaanpassing (verlaging van de rekenrente)  gaat het resultaat voor de Hanzestrook van € 682.000 nadelig naar € 654.000 nadelig. Voor kop en haveneiland gaat het resultaat van € 6.532.000 nadelig naar € 6.442.658 nadelig. Voor het silogebied gaat het resultaat van €596.000 nadelig naar €553.622 nadelig. De renteaanpassing betekent in totaal een verbetering van € 132.600. De risico’s die ten laste komen van het weerstandsvermogen sluiten momenteel op € 682.500. Ten opzichte van de vorige rapportage is de risicowaarde niet veranderd.  Eind 2024 zullen de risico’s opnieuw beoordeeld worden. Dan kan beter ingeschat of er een risico opgenomen dient te worden voor ontwikkeling van de BP-gronden op het Haveneiland (eea is afhankelijk van vraag of college besluit tot terugname en sanering van de gronden), en hoe hoog dat risico nog ingeschat wordt aangezien BP de risico’s die samenhangen met de sanering dient af te kopen. 

Westfalenstraat

Actualisatie van de grondexploitatie per juli 2024 wijst uit dat het planresultaat (€1,57 miljoen negatief) beperkt verbetert ten opzichte van de jaarrekening 2023 (€1,64 miljoen negatief). Dit is toe te schrijven aan de rente, die verlaagd is. Er zijn geen majeure veranderingen in de kosten- en opbrengstenprognose. Het risicoprofiel blijft gelijk aan de inschatting bij de jaarrekening 2023 (€201.500).

Van Hetenlocatie

De eindprognose van de GREX is gedaald van 336.285 positief (bij vaststelling in de raad van november 2023) naar 247.000 positief (bij jaarrekening 2023) naar 56.000 negatief in de zomeractualisatie 2024. De kosten voor de sloop (asbestsanering en isolatiekorrels) en archeologie vallen hoger uit en de sanering van een haard met japanse duizendknoop is onvoorzien. De opbrengsten voor de sociale woningen van Woonzorg vallen lager uit omdat die zijn gekwalificeerd als zorgwoningen volgens de grondprijzenbrief. Veel risico's uit de planvoorbereiding (herhuisvestingsvraagstuk kunstenaars, uitwerking maatschappelijke buurtfunctie en de door de PAR gewenste aanpassingen) zijn opgetreden of zijn vervallen. Het resterende risicoprofiel is afgenomen van €250.000 naar €176.000.

Loo

De eerste helft 2024 is gebruikt om samen met betrokkenen in Loo te komen tot een stedenbouwkundig ontwerp voor de locatie. Dit ontwerp werd in juni door het college vastgesteld, waarna de gemeenteraad in juli besloot de grondexploitatie vast te stellen.  De prognose van de GREX is (afgerond) €340.000 negatief. Het risicoprofiel betreft €71.800 ten laste van het weerstandsvermogen. Grootste risico’s betrefffen netcongestie, waterberging en marktontwikkelingen.

Lettele-Oost

In maart 2024 stelde het college van B&W, als vervolg op het ontwikkelperspectief (ruimtelijk kader) het stedenbouwkundig plan Lettele-Oost vast. Aansluitend stelde de gemeenteraad op 17 april de bijbehorende grondexploitatie vast. De prognose van de GREX is (afgerond) €800.000 negatief.Het risicoprofiel betreft €129.000 ten laste van het weerstandsvermogen. Grootste risico’s betreffen netcongestie, waterberging en marktontwikkelingen.